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家を売る時の住宅ローン残債について!残高の返済方法は?

住宅ローンが残ってる家を売るには?でローン中の家であっても売却する事は可能だけど、ローン残債を一括返済する必要があるという話しをしました。では残債を返済するにはどういった方法があるのか?いくつか返済パターンがあるので、場合分けをして紹介したいと思います。自分がどのパターンになるか確認しておくことをオススメします。

残債の返済方法~パターンを知る

住宅ローン中の家を売る時のパターンを紹介しますが、まず「売れそうな金額」がわからない事には基準がなく、決められないので、いくらくらいで売れるかを不動産会社に査定してもらってください。複数の会社に査定依頼しおおまかな価格・相場を把握し、売れそうな価格を総合的に判断してください。

1.売れそうな金額 > ローン残債

売れそうな金額がローン残債よりも大きい場合は、何も心配せずに売る事が可能です。売買価格でローン残債を一括返済できるので、金融機関が設定した抵当権を抹消でき売却する事ができます。

ただし、売れそうな金額はあくまで不動産会社が査定した価格ですので、実際に同じ査定額で買主が購入するかどうかはわかりません。もっと高く売れるかもしれませんし、低い価格になる可能性もあります。売却するためにはローン残債の一括返済が絶対条件ですので、最低限いくらで売れないと売却しないという金額を予め設定した上で売却活動していく事になります。参考:住宅ローン 売却→ローン残債がある状況で家の売却がよくまとまってます。

2.売れそうな金額 < ローン残債

売れそうな金額がローン残債より低い場合、査定価格で残債を一括返済できず、抵当権を抹消できない為、売却する事ができません。もしもこの状態で売却を検討するなら、【ローン残債-売れそうな金額=残りのローン】売却してローン返済しても足りない分を、どうにかして用意する必要があります。

貯金でどうにかする、親・兄弟姉妹に借りるなどして、残りのローン残高分を捻出することができれば、ローン残債をすべて一括返済できるので家を売る事ができます。

また、住み替えによる売却を検討しているなら、売主のローン状況と購入予定の物件、収入によっては住み替えローンが利用できるかもしれません。住み替えローンが利用できれば、新しい家を購入する際に利用するローンに売却する家の残りのローンを上乗せして資金を借りる事ができます。収入によっても、家の評価によっても変わってくるので利用できるかどうかはわかりませんが、方法としてはそのようなローンがある事をしっておきましょう。

「住宅ローンが返済できない」という状態の為、売却を検討している人もいると思います。基本的にはローン残高よりも高く売れない限り売却する事はできませんが、任意売却という方法を利用する事で、売買価格がローン残高を下回った場合でも売却できる場合があります。通常、住宅ローンを返済できない状態になり、月々の返済が滞るようになると、最終的に金融機関はローンで貸した金額を回収するために競売にかけるのですが、任意売却は、競売にかけられる前に、債権者と債務者の間の調整を行い、分割払いにしていくなどの取引をする売却方法です。売却後ローンは残り返済していく事にはなりますが、話合い次第ではきつかったローン返済から逃れられます。

もし、住宅ローンの返済がきつくなった場合は誰かに早めに相談した方が良いです。相談先の一つ紹介しておきます。全国銀行協会のカウンセリングサービス

ローンの残高をいかに返済できるかが鍵!

基本的には任意売却ができる場合を除き、売買価格がローン残高を下回る場合、残りのローンを一括で支払う手段がないと売る事はできません。足がつかないように、あまりよろしくない金融業をしている人から借りる方法も無い訳ではありませんが、そこまでして売る必要があるか?と疑問が残ります。

まずは家の最高価格をしっかりと調査し、売れるのか、売れないのか、もし売れないなら、貸すという選択肢はないのか?など状況を踏まえた上でどようにするかを考えた方が良いでしょう。

出来るだけ高く売ってローン残高を1円でも減らすのは言うまでもありませんが・・・

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